Escrituración de un inmueble en Colombia: lo que debes saber antes de firmar

Vas a escriturar un inmueble y no sabes bien qué documentos llevar, cuánto te va a costar ni qué debes revisar antes de firmar. Es una situación mucho más común de lo que parece. La escrituración es el paso que convierte un acuerdo de compraventa en un acto legal con plenos efectos, pero también es el momento donde más errores se cometen por falta de información. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para llegar preparado a la notaría y no llevarte sorpresas.

¿Firmar la escritura te hace dueño del inmueble?

No. Y este es el error más extendido entre los compradores. La escritura pública da fe del acto de compraventa, pero la propiedad solo se transfiere legalmente cuando registras esa escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).

El artículo 756 del Código Civil es claro: la tradición de los bienes raíces se efectúa mediante la inscripción del título en el registro. Mientras no lo hagas, el vendedor sigue figurando como propietario ante la ley.

Esto significa que el proceso completo tiene tres momentos: la firma ante notaría, el registro en la ORIP y la mutación catastral. La escritura es solo el primero.

Documentos que necesitas antes de ir a la notaría

Un solo documento faltante puede aplazar la firma. Antes de agendar la cita, asegúrate de tener:

• Cédula de ciudadanía de comprador y vendedor (original y fotocopia).
• Certificado de tradición y libertad del inmueble, reciente (menos de 30 días). Verifica que el vendedor sea el titular y que no haya embargos ni hipotecas vigentes.
• Escritura anterior del inmueble.
• Paz y salvo de impuesto predial del año en curso. Sin este, el notario no autoriza la escritura.
• Paz y salvo de administración, si el inmueble es propiedad horizontal.
• Promesa de compraventa firmada y, si es posible, autenticada.
• Carta de aprobación del crédito, si compras con financiación bancaria.
• Manifestación de estado civil de ambas partes y estado de la sociedad conyugal.
• Cancelación de hipoteca o afectación a vivienda familiar, si aplica.
• Poder especial autenticado, si alguna parte actúa a través de apoderado.

¿Cuánto cuesta escriturar y quién paga?

Los gastos de escrituración y registro representan, en promedio, entre el 2% y el 4% del valor del inmueble. Es un monto que muchos compradores no presupuestan.

Gastos notariales: aproximadamente el 0,54% del valor del inmueble, dividido entre comprador y vendedor (0,27% cada uno), más IVA del 19%.

Retención en la fuente: la paga el vendedor. Es del 1% si es persona natural y el inmueble vale menos de ~$685 millones; 2,5% si supera ese valor o si es persona jurídica.

Impuesto de registro y beneficencia: lo paga el comprador. Entre 1,67% y 2% del valor, según el departamento.

La Ley 2434 de 2024 introdujo descuentos importantes: para vivienda VIS con subsidio se paga solo el 10% de los derechos notariales; para VIS sin subsidio, el 40%; y para vivienda no VIS con crédito, el 70%. Además, los gastos ahora pueden incluirse dentro del crédito hipotecario.

El proceso en notaría: 4 etapas

La escrituración sigue cuatro etapas formales. Conocerlas te permite llegar preparado:

1. Radicación: se entregan los documentos y se verifica que estén completos.
2. Elaboración de la minuta: la notaría redacta el borrador. Si hay crédito, la minuta la prepara el banco con la notaría.
3. Otorgamiento: las partes leen, verifican y firman. Este es el momento de revisar cada dato con cuidado.
4. Autorización: el notario firma el instrumento. Sin su firma, el documento no tiene calidad de escritura pública.

Errores que se pagan caro al escriturar

Estos son los errores más frecuentes que vemos en la práctica y que pueden costarte tiempo, dinero o el inmueble:

• No leer la escritura completa antes de firmar. Un nombre mal escrito obliga a una escritura aclaratoria, con costos y demoras.
• No verificar el certificado de tradición el mismo día de la firma. Un embargo puede inscribirse entre el momento en que lo solicitaste y el día de la firma.
• No pactar quién paga los gastos en la promesa. La costumbre no reemplaza un acuerdo por escrito.
• No registrar la escritura. Mientras no la registres, no eres propietario ante la ley.
• Escriturar por un valor menor al real. La DIAN puede sancionarte y en un pleito solo se reconoce el valor escriturado.
• No verificar el estado civil del vendedor. Si está casado con sociedad conyugal vigente y su cónyuge no firma, la venta puede anularse.

Después de firmar: los 3 pasos que faltan

Firmar la escritura es solo el comienzo. Si no completas estos pasos, no eres propietario pleno:

1. Registrar la escritura en la ORIP: paga los derechos de registro e inscribe la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. Solo ahí se transfiere la propiedad.
2. Solicitar la mutación catastral: pide el cambio de propietario en la base catastral. En Villavicencio se hace ante la Alcaldía (gestor catastral desde 2022); en otros municipios del Meta, ante el IGAC.
3. Actualizar servicios y administración: cambia la titularidad de servicios públicos y notifica a la administración del edificio o conjunto.

Preguntas frecuentes

¿Firmar la escritura me hace dueño del inmueble?

No. La escritura da fe del acto de compraventa, pero la propiedad solo se transfiere legalmente cuando registras esa escritura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Sin ese registro, no eres propietario ante la ley.

¿Cuánto cuesta escriturar en Colombia?

Los gastos de escrituración y registro oscilan entre el 2% y el 4% del valor del inmueble. Incluyen derechos notariales (~0,54%), retención en la fuente (1% a 2,5%, a cargo del vendedor) e impuesto de registro y beneficencia (1,67% a 2%, a cargo del comprador).

¿Puedo incluir los gastos de escrituración en el crédito hipotecario?

Sí. Desde la Ley 2434 de 2024, las entidades financieras pueden incluir los gastos de escrituración y registro dentro del crédito hipotecario o el leasing habitacional, siempre que haya acuerdo entre la entidad y el comprador.

¿Qué pasa si hay un error en la escritura después de firmarla?

Depende del tipo de error. Los errores aritméticos o de nomenclatura se corrigen con una escritura aclaratoria. Si el error implica un cambio en el objeto del contrato (como agregar área de terreno), se requiere una nueva escritura.

¿Necesito abogado para escriturar?

La ley no lo exige, pero es recomendable. El notario no hace estudio de títulos: no investiga si la cadena de propiedad tiene vicios ocultos. Un abogado puede detectar riesgos que la notaría no revisa.

En Villavovende Inmobiliaria te acompañamos durante todo el proceso de compra, desde la verificación de documentos hasta el cierre en notaría. Atendemos exclusivamente en Villavicencio y Restrepo, Meta.

Hablar con un asesor de Villavovende

Este artículo tiene carácter informativo y orientativo. Los costos, requisitos y plazos pueden variar según la notaría, el municipio y las particularidades de cada negocio. Verifica la información vigente ante la notaría correspondiente, la ORIP y el gestor catastral de tu municipio, o asesórate con un profesional antes de firmar.