Herencia, permuta, donación y menores: casos especiales de escrituración

No todas las ventas de inmueble empiezan con un dueño claro y un título limpio. Hay casos especiales —una casa heredada, un intercambio de propiedades, una donación a un hijo o un bien a nombre de un menor— donde el trámite se complica y muchos propietarios se equivocan por desconocimiento. Esta guía es para ti si tienes un inmueble en alguna de estas situaciones y quieres entender qué debes resolver antes de pensar en vender, permutar o traspasar.

Escriturar un inmueble heredado: por qué la herencia no te hace dueño automáticamente

Es uno de los errores más frecuentes en las familias: creer que por ser hijo, esposo o heredero ya se puede vender, hipotecar o repartir el inmueble. No funciona así. Cuando una persona fallece, sus bienes no pasan de forma automática a nombre de los herederos.

Para eso existe un proceso llamado sucesión, que puede ser de dos tipos:

• Notarial: cuando todos los herederos están de acuerdo.
• Judicial: cuando hay conflicto entre los familiares.

Dentro de la sucesión se hace el inventario de bienes, se revisa si existe sociedad conyugal, se identifican los herederos y, finalmente, se adjudica el inmueble mediante escritura pública. Pero ahí no termina todo: después de firmar esa escritura de adjudicación hay que registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo en ese momento el folio de matrícula se actualiza y los herederos aparecen como propietarios.

En la práctica, si hay acuerdo entre los herederos el proceso avanza más rápido. Pero cuando hay disputas, herederos que no firman, documentos incompletos o bienes sin claridad, la sucesión puede demorarse años. Postergarla solo genera problemas familiares, bloqueos para vender y pérdida de valor del inmueble.

Qué es una permuta y cómo se escritura un intercambio de propiedades

¿Sabías que puedes cambiar tu casa por otra sin necesidad de venderla primero? Esa figura legal se llama permuta y muchos propietarios no la conocen, aunque puede ser muy útil cuando dos personas quieren intercambiar inmuebles.

Funciona de forma sencilla en su idea: tú tienes una propiedad y otra persona tiene la suya; si ambos están interesados, hacen el intercambio. Tú le entregas tu inmueble y esa persona te entrega el suyo. Si las dos propiedades tienen valores parecidos, puede hacerse sin dinero adicional; pero si una vale más que la otra, esa diferencia se puede compensar en dinero.

La permuta se escritura de manera muy parecida a una compraventa: se firma una escritura pública en notaría donde ambas partes transfieren sus inmuebles, y después cada transferencia se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que corresponda.

Aunque parezca un solo negocio, hay que revisar los documentos de las dos propiedades:

• Certificado de tradición y libertad
• Impuesto predial
• Paz y salvos
• Afectaciones e hipotecas
• Estudio de títulos

Y ten presente que los gastos se calculan sobre el valor de los inmuebles involucrados. No es simplemente “cambio y ya”: bien estructurada, la permuta es una herramienta poderosa, pero exige el mismo cuidado que cualquier compraventa.

Cómo funciona la donación de un inmueble y por qué también tiene costos

Muchas personas creen que donar una propiedad es simplemente decir “te la regalo” y firmar un papel. Cuando hablamos de inmuebles, el proceso es mucho más formal: la donación debe hacerse mediante escritura pública en notaría y después registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

La diferencia frente a una compraventa es que aquí no hay precio de venta. Pero eso no significa que no existan costos. Quien recibe la donación puede tener implicaciones tributarias, porque para efectos fiscales está recibiendo un incremento patrimonial. Además se causan gastos notariales, de registro y otros costos asociados al trámite.

Hay un punto delicado adicional: si una persona dona una propiedad para sacar a otros herederos del camino, esa donación podría generar conflictos familiares o incluso reclamaciones legales. Por eso, antes de donar conviene revisar tres cosas:

• El valor del inmueble.
• Los posibles impuestos para quien recibe.
• Si la donación puede afectar los derechos de otros herederos.

Donar puede ser una buena decisión, pero no debe hacerse a ciegas ni solo para “evitar una sucesión”. Si estás pensando poner una propiedad a nombre de un hijo o familiar, asesórate antes de firmar.

Qué pasa cuando el propietario del inmueble es menor de edad

Si el propietario de un inmueble es menor de edad, no se puede vender sin más: se necesita autorización judicial. Este caso ocurre más de lo que parece, sobre todo en sucesiones, herencias o propiedades que los padres pusieron a nombre de sus hijos.

En Colombia, un menor de edad no tiene plena capacidad legal para vender un inmueble por sí mismo. Aunque los padres ejerzan la patria potestad, vender un bien que pertenece a un menor requiere un control adicional, porque la ley busca proteger el patrimonio del menor y evitar que un adulto venda sus bienes sin que realmente le convenga.

Por eso normalmente se necesita la autorización de un juez de familia, que revisa varios aspectos antes de aprobar la operación:

• Si la venta beneficia al menor.
• Si el precio es adecuado.
• Si los recursos se van a usar en su favor.
• Si no se está perjudicando su patrimonio.

Sin esa autorización, la notaría puede frenar el trámite y la venta puede tener problemas de validez. Por eso, si un inmueble está a nombre de un menor, antes de buscar comprador conviene consultar con un abogado de familia: primero se tramita la autorización judicial y después se estructura la compraventa. Cuando hay menores de edad, no se improvisa.

Preguntas frecuentes

Heredé una casa con mis hermanos. ¿Ya podemos venderla?
Todavía no. Primero deben adelantar la sucesión —notarial si hay acuerdo, judicial si hay conflicto—, adjudicar el inmueble por escritura pública y registrarla. Solo cuando el folio de matrícula queda a nombre de los herederos se puede vender.

¿Una permuta sale más barata que vender y comprar por separado?
No necesariamente. Aunque parezca un solo negocio, hay que revisar los documentos de las dos propiedades y los gastos se calculan sobre el valor de los inmuebles involucrados. Requiere el mismo estudio que una compraventa.

Quiero pasarle la casa a mi hijo. ¿Basta con donarla?
La donación exige escritura pública, registro y puede tener implicaciones tributarias para quien recibe. Y si tu hijo es menor de edad, cualquier venta futura del bien necesitará autorización de un juez de familia. Conviene revisar cada punto antes de firmar.